自從1984年第一座智能化大廈建成之后，我國的智能建筑呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，大批智能樓宇、智能小區(qū)猶如雨后春筍般紛紛出現(xiàn)，為用戶提供一系列方便、快捷的服務，讓大眾體會到科技發(fā)展帶來的好處。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前智能化設(shè)備在建筑中的投資比例逐年上升，由最初占建筑總估價的5%上升到現(xiàn)在的15%，而且這個數(shù)字還有不斷上升的趨勢。但是我們發(fā)現(xiàn)智能化樓宇的投資比例與利用率不成正比，很多智能化大樓的整套智能化系統(tǒng)動輒上百萬元，但是有的大樓在使用這些智能設(shè)備時，只是用到其中的一部分，專家估計部分大樓40%~50%的智能系統(tǒng)尚未發(fā)揮作用，智能設(shè)備的利用率很低;而且有些設(shè)備在使用一段時間后出現(xiàn)問題，沒有及時地維修而擱淺在一邊，成為一個昂貴的擺設(shè)，造成極大的浪費。據(jù)統(tǒng)計，上海市曾對大樓的智能運行情況作過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)智能大樓建成之后，其系統(tǒng)在物業(yè)管理中正常發(fā)揮作用的僅占20%，運行不正常，尚可使用系統(tǒng)的占45%，另有35%的系統(tǒng)被廢棄。由此可見，建筑智能系統(tǒng)在我國形成了“中看不中用”的奇怪現(xiàn)象。

前期建設(shè)：廠商競打“價格牌”

目前智能系統(tǒng)里面包括火災自動報警、安全防范、綜合布線、網(wǎng)絡(luò)等20多個系統(tǒng)。由于智能樓宇和智能小區(qū)在我國發(fā)展得時間不長，尚屬于初級階段，因此很多的智能化生產(chǎn)廠商都是半路出家，其廠家來源主要分為四大類：第一類是原來的IT行業(yè)，比如太極集團、清華同方股份有限公司，他們在計算機、綜合布線和網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域掌握先進的技術(shù)，根據(jù)市場需求，擴大業(yè)務范圍，將產(chǎn)品延伸到智能樓宇自控系統(tǒng)以及系統(tǒng)集成領(lǐng)域;第二類是源于傳統(tǒng)的安防系統(tǒng)廠商，比如冠林安防;第三類是專業(yè)的智能系統(tǒng)產(chǎn)品廠商，比如西門子、江森自控;第四類是家電行業(yè)廠商，例如TCL公司。眾多廠家的加入，使智能產(chǎn)品市場出現(xiàn)空前的繁榮局面，為開發(fā)商留下了更多的選擇空間。但是眾多企業(yè)涉足智能建筑領(lǐng)域，導致了這個行業(yè)出現(xiàn)了惡性競爭的現(xiàn)象，很多廠商為了在招投標中“脫穎而出”，故意壓低報價，有的甚至以低于成本的價格參與競標，等拿到項目后，在建設(shè)過程中偷工減料、以次充好，前期設(shè)計中應該有的服務在建設(shè)過程中沒有體現(xiàn)，減低了智能系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)格，影響了智能大樓的工程質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計，中央空調(diào)控制系統(tǒng)的故障有60%~70%出在自動調(diào)節(jié)閥上，而有的項目在設(shè)計過程中，廠商僅考慮成本和空間的問題，并未對自動調(diào)節(jié)閥設(shè)計旁路裝置，導致空調(diào)設(shè)備的自動調(diào)節(jié)閥損壞后，設(shè)備無法正常使用。

另外，生產(chǎn)智能系統(tǒng)的廠商都聲稱產(chǎn)品的“開放性”好，能夠與別的系統(tǒng)實現(xiàn)兼容，但是實際情況并非如此。很多智能化產(chǎn)品的開放程度有限，在與其他系統(tǒng)配合使用時，難以實現(xiàn)預計的集成效果，這為以后的維護、管理埋下了諸多隱患。

后期管理：資金緊缺技術(shù)人員少是普遍問題

開發(fā)商把大樓的智能化系統(tǒng)建成之后，就將管理交付物業(yè)管理公司。由后者擔當系統(tǒng)的使用、維護、管理工作。但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些物業(yè)管理公司雖然指定專門的工程師負責智能化系統(tǒng)日常維護、管理，他們中不少人士還進行過專業(yè)的培訓，獲得上崗資格證書。但是這些經(jīng)過培訓的人士只能進行基本的操作，不懂得系統(tǒng)的運行原理，無法對智能系統(tǒng)進行維護。當前我國一座智能大樓里面包括一二十套智能化系統(tǒng)，涉及到計算機應用、網(wǎng)絡(luò)、自動化等多學科的交叉知識，其中的科技含量高、工作原理復雜、需要跨學科的復合型人才。即便是經(jīng)過崗前培訓的人士，也只是了解皮毛，懂得一般的基礎(chǔ)維護，但是遇到一些復雜的問題也會束手無策，管理上出現(xiàn)了很多“真空”地帶。

太極計算機股份有限公司樓宇科技與數(shù)字社區(qū)事業(yè)部維保服務中心的工程師張東霞告訴記者，物業(yè)公司聘請專業(yè)的技術(shù)人員是不太現(xiàn)實，因為智能系統(tǒng)的維護管理涉及的專業(yè)多，工程師需要對設(shè)備的原理、控制流程都具有較深的理解。并且，現(xiàn)在智能化大樓的集成程度越來越高，工程師需要熟悉各種軟/硬件接口的相關(guān)知識，而在某些控制精度要求高的場合，還需要工程師精通樓宇自控的相關(guān)知識，實現(xiàn)控制精度。另外一旦出現(xiàn)各種復雜的問題，能夠迅速找到原因，并提供合適的解決方案。維護工程師必須具有復合型的知識、豐富的實踐經(jīng)驗，因此他們的薪酬自然會比現(xiàn)在普通管理人員高。但是目前我國的物業(yè)管理是一個薄利甚至微利行業(yè)，大部分物業(yè)公司主要是靠收取業(yè)主的管理費維持日常運轉(zhuǎn)，他們并不愿意花費大量資金聘請高科技含量的技術(shù)人員。

其次，智能大樓中的多數(shù)業(yè)主還沒有接受智能建筑的物業(yè)管理是知識管理的觀念，他們堅持認為系統(tǒng)維護與傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務內(nèi)容尚無區(qū)別，缺乏維保意識，因此也沒有向物業(yè)繳納相應的費用。這樣設(shè)備一旦出現(xiàn)故障，需要及時更換時，會因缺乏資金而作罷。在智能大樓中，只要不是涉及到安防、消防這類事關(guān)業(yè)主生命財產(chǎn)安全的系統(tǒng)，其更換概率很小，比如樓宇自控系統(tǒng)，它的主要作用是對給排水、變配電、空調(diào)、電梯等大型機電設(shè)備進行監(jiān)視和控制，確保正常運轉(zhuǎn)，如果系統(tǒng)出現(xiàn)故障，沒有辦法實現(xiàn)工況自動轉(zhuǎn)換，采取人工操作的方式也能保障設(shè)備的正常使用，就是操作上有點麻煩，有些物業(yè)公司的技術(shù)人員不能解決這個問題，又不愿意找專業(yè)維修公司，久而久之問題就被管理人員忽略了，樓宇自控系統(tǒng)就陷入癱瘓狀態(tài)了。

針對前期建設(shè)中出現(xiàn)的問題，專家呼吁應積極遵循“政府推動、行業(yè)準入、市場運作”的原則，建立起公平的市場競爭體制，在前期建設(shè)時從源頭上嚴格把關(guān)，提高工程的質(zhì)量，減少后期使用過程中出現(xiàn)問題的幾率。

在后期維護方面，中國建筑業(yè)協(xié)會智能專業(yè)委員會秘書長黃久松，認為現(xiàn)在物業(yè)公司在運行維護方面存在諸多困難，可以將這部分業(yè)務分包出去，讓具備資格的專業(yè)公司進行操作。專業(yè)公司聚集了大量技術(shù)人才，掌握先進的技術(shù)，能夠為業(yè)主提供專業(yè)的咨詢和建議，幫助用戶找出故障原因，解決問題，降低了設(shè)備更換率。目前我國安防系統(tǒng)中已經(jīng)出現(xiàn)了很多專業(yè)的維護公司，他們能在第一時間作出反應，及時、快速地為用戶排除故障，幫助他們把損失降到最低。很多智能集成商也開始涉足專業(yè)維護領(lǐng)域，比如太極計算機股份有限公司樓宇事業(yè)部就在2006年的時候，與市場對接，設(shè)立智能樓宇維保服務中心，指派專業(yè)的技術(shù)人士對智能大樓出現(xiàn)的問題進行維護。實踐證明，這種專業(yè)化的維護方式給用戶和專業(yè)公司帶來雙贏的局面，將成為智能化維護管理的新方向。

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